רכישת דירה הנה אחת העסקאות הגדולות המתבצעות על ידי האדם הממוצע במהלך חייו. מלבד החשיבות הנובעת ממיקום הדירה ומאפייניה, קיימת חשיבות רבה ומכרעת לאלמנטים ההסכמיים והרישומיים. במהלך מו"מ לכריתת חוזה במקרקעין, יש לשים לב לפרטים שהעדר התייחסות אליהם בשלב המוקדם עלול לגרום לנזקים גדולים מאוחר יותר. בנוסף, רבים המקרים בהם החל מרגע הכניסה לדירה מזניחים הרוכשים את "הפעילות הבירוקרטית" וכתוצאה מכך, אף בחלוף שנים רבות לא נרשמת הדירה על שמם.

הנושאים אותם יש לבדוק בשלבי המו"מ הנם רבים, ואין בתמצית זו אלא כדי להראות עד כמה סבוך הנושא וכי ראוי להתייחס לכל הפרטים. הנושאים והנקודות שיובאו להלן אינם מהווים תחליף וייעוץ מקצועי ומומלץ להסתייע באיש מקצוע בכל מקרה :

1. רישום - חוק המקרקעין, תשכ"ט 1969 קובע כדלקמן: " 7. גמר העיסקה (א) עיסקה במקרקעין טעונה רישום; העיסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העיסקה לרישום כשעת הרישום. (ב) עיסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עיסקה. דהיינו, כל עוד לא נרשמה העסקה על ידי הרשם, לא הסתיימה העסקה. רישום נכס יכול שיהיה באמצעות אחד או יותר מהבאים : מינהל מקרקעי ישראל, קבלן, חברה משכנת, משרד עו"ד, וכמובן - לשכות רישום המקרקעין (טאבו). אישור על הזכויות בנכס הנמסר על ידי כל אחד מהנ"ל שונה ובעל משמעות שונה האחד מהאחר. בנוסף, אופן רישום שיעבודים, משכנתאות, עיקולים וזכויות צדדי ג' רלוונטיים שונה בין אישור למשנהו. לפיכך, יש לבדוק ולהבין משמעות האישורים המופקים ואופן העבודה עם כל אחד מהגופים הר"מ.

2. הנכס - רכישת מבנה קיים הינה הליך שונה בתכלית מרכישת זכויות בפרוייקט עתידי. בכל אחד מההליכים יש לבצע בדיקות מעמיקות החל מהתב"ע החלה באותו האזור, רשיונות הבניה שנמסרו, בקשה להקלה, חריגות בניה, זכויות בניה נוספות, הצמדות, חניות, מחסנים, מרפסות רכוש משותף וכד'. לכל אחד מהמונחים משמעות שונה בנפרד וביחד עם מונח נוסף. כך לדוגמא, משמעות רכישת דירה שונה ממשמעות רכישת זכות לדירה, לגג המוצמד לדירה ולגג המהווה רכוש משותף, נפקויות שונות שהשפעתן על שווי הזכויות קריטי, ומוטב כי את הזכות הנרכשת, ניתן יהיה לבנות על פי רשיון קיים ולא בהתאם להבטחות סרק.

3. המוכר - ישנן משמעויות רבות לסיווג המוכר של הנכס. בין אם מדובר בחברה קבלנית, קבלן פרטי, כונס נכסים, קבוצת יזמים או אדם פרטי, בבואכם למסור ממיטב כספכם, מוטב שיוגנו הזכויות בצורה האופטימלית בהתחשב במצב הנתון. חוקי הגנת הצרכן למיניהם מנסים להגן על רוכשי דירות מפני מצבים שונים, אך מאחר ולא ניתן להבטיח הגנה ב-100%, ומאחר והחוקים אינם חלים על כל המצבים האמורים, מוטב כי איש מקצוע יבדוק את טיב הזכויות הנמכרות, סוג המוכר ויתאים את תנאי העסקה לקריטריונים הרלוונטיים. כך לדוגמא, ברכישת דירה עליה קיימת משכנתא מאדם פרטי, מוטב כי התשלום הראשון יימסר לטובת הבנק הממשכן, ולא לטובת המוכר.

4. מיסוי - כל עסקה במקרקעין מדווחת לרשויות המס. בהתאם לסוג הנכס, סוג המוכר, והזכויות נשוא העסקה, נקבעים האישורים הנדרשים. לכל אחד מהאישורים: מס שבח, מס מכירה, מס רכישה, מס רכוש, ולרבות ההיטלים השונים המוטלים על ידי הרשויות המקומיות (היטל השבחה, ביוב, ארנונה, מים וכד'), דינים משלו. ליווי על ידי איש המקצוע הנכון יסייע במתן ייעוץ מס ההולם את הנתונים האישיים של הצדדים לעסקה, וכך לחסוך בתשלום סכומי כסף מיותרים.

5. ההסכם בכתב - לכל סעיף בהסכם חשיבות עליונה שכן כל פרט, כל סיכום וכל הבטחה שלא מוצאים מקומם בהסכם בכתב, לרוב, לא ניתן יהיה לטעון לקיומם מאוחר יותר. אף הבטחות הניתנות במעמד חתימת ההסכם, שוויין לרוב יהיה כקליפת השום אם לא מצאו ביטוי על הכתב. לניסוח ולתנאים חשיבות קריטית בבואך להסתייע בגורם שלישי, שפעילותו ועבודתו אינה תלויה בצדדים לעסקה, לצורך מימון הרכישה. הכרת תנאי העבודה של מוסדות בנקאיים וגורמים רלוונטיים בעסקת רכישה, מסייעת רבות לניסוח ההסכם בצורה ראויה היוצרת התחייבות של המוכר כלפי הקונה בענייני מועדי תשלום, ולא רק של הקונה כלפי המוכר.

יודגש, הנושאים האמורים אינם מהווים ייעוץ משפטי, אלא לתת תמונה של ההליך העומד בפניכם. בכל מקרה, מומלץ להסתייע באיש מקצוע בתשלום, אשר עסקאות וליווי פיננסי מהווים תחום עיסוקו.

ליווי ההליך החל מראשיתו בשלב המו"מ, בשילוב עם אלמנט נטילת המשכנתא, על ידי איש מקצוע הבקיא בתחומים הרלוונטיים, יביא לרוגע נפשי אצלכם ולהשלמת ההליך במלואו על הצד הטוב ביותר.

והערה לתשומת לבכם : "שכן", "חבר", "דוד" ואנשי מקצוע מסוג קרבה זה אשר יסייעו לכם ללא תשלום, לא תמיד ייטיבו עמכם ופעמים אף עלולים לגרום לנזקים כבדים בעשותם כן רק כדי לצאת ידי חובה. המלצתנו היא שעסקה במקרקעין היא לא העסקה שכדאי לחסוך עליה בפרטים כה חשובים.